성수동 지식산업센터 나홀로 계약, 등기 받은 후기: 가장 현실적인 마지막 부동산 투자 방법

안녕하세요, 머니큐레이터 입니다.

 

최근 대출 규제로 부동산 투자의 길이 거의 막혀 있다고 해도 과언이 아닐 정도로 실입주자 입장에서도 대출이 쉽지 않은 상황입니다.

 

이런 상황에서 90%의 대출로 취득할 수 있는 부동산이 있다는 것을 알고 계신가요? 바로 지식산업센터입니다. 지식산업센터라는 단어가 생소하시다면 '아파트형공장'은 들어보셨나요. 예전에 아파트형공장으로 불리우던 명칭이 지식산업센터로 바뀌어 불리우고 있습니다.

 

 

코로나 시대로 재택근무가 많아진 요즘, 저 역시도 집에서 일하는 경우가 많은데요. 일상과 업무의 구분이 없다 보니 집중하면 금방 끝날 일들이 다음날로 미뤄지거나 그 이상 걸리는 날도 있더라구요.

 

그래서 일상과 업무를 구분해야 겠다는 생각에 집 근처의 공유 오피스를 알아보게 되었습니다. 그런데 왠만큼 깔끔하고 위치 좋은 공유오피스는 가격이 저렴하지 않더라구요. 1인실 기준으로 적게는 40~50만원에서 브랜드 있는 곳은 70~80만원 정도까지 였어요. (부가세 별도, 창문이 있는 호실 기준)

 

그 다음 생각한 것이 보증금과 월세를 내는 일반 사무실 임대였습니다. 오프라인 매장을 운영하며 월세를 내봤던 저는 월세는 사라지는 돈이라는 생각이 들었구요, 특히 사정이 어려워졌을 때 월세를 감당하기가 얼마나 어려웠는지 잘 알기에 이 방식은 접게 되었습니다.

 

이렇게 업무 공간 임대를 알아보던 중 지인 한 분이 떠올랐습니다. 그 분은 자신의 이름으로 지식산업센터를 분양받아 사무실(사옥)로 사용하고 있는데요. 방문했던 당시 매우 깔끔하면서 건물 내에 편의시설도 잘 되어 있었어요. 무엇보다 실입주자들을 위한 세재혜택이 좋다고 하셨던 말씀이 떠올라 그때부터 지식산업센터에 대해 알아보게 되었습니다.

 

 

지식산업센터에 대해 일반 부동산에 문의하니 잘 모르는 사장님들이 많아 조금 놀라기도 했을 만큼 아직은 잘 알려지지 않은 카테고리였어요.

 

여기저기 기웃하며 관련 카페에 가입해서 질문도 하고, 책도 찾아 보고, 유튜브 영상도 보면서 지식산업센터가 무엇인지, 사업자에게 어떤 혜택이 있는지, 입지는 어디가 좋은지, 신규 분양과 일반 매매의 차이는 무엇인지, 왜 지식산업센터를 해야 하는지 등등에 대해 정리할 수 있었고, 결국 지난주에 제 명의의 사무실 등기를 받게 되었습니다!

 

제가 혼자 힘으로 정보를 알아보고 계약까지 하는 과정에서 알게 된 지식산업센터에 대한 내용 총 7가지를 공유해 보고자 합니다.

 

 

 

1. 지식산업센터란 무엇인가?

지식산업센터는 아파트형공장에 정보통신산업 등 첨단산업의 입주가 증가하는 현실을 반영하여 기존 아파트형공장을 지식산업센터로 명칭을 변경하고, 제조업 외에 지식산업 및 정보통신산업 등을 영위하는 자와 기업지원시설이 복합적으로 입주하는 건축물로 재정의된 것 입니다. 전국 곳곳에 위치하고 있으며 현재도 지어지는 중 입니다.

 

-인용: 네이버 지식백과

 

2. 지식산업센터에 입주 가능한 업종

1) 제조업

2) 지식기반산업

3) 정보통신산업, 그 밖에 특정 산업의 집단화와 지역경제의 발전을 위하여 산업단지관리기관 또는 시장 · 군수 · 구청장이 인정하는 사업을 운영하기 위한 시설

4) 벤처기업을 운영하기 위한 시설

5) 지원시설: 금융 · 보험업. 기숙사, 근린생활시설 등

 

*신규 추가 업종: 전자상거래업

 

3. 지식산업센터 혜택 3가지

1) 세제 혜택

지식산업센터는 정부에서 지원해 주는 사업으로, 2022년 말까지 신규로 분양 받아 지식산업센터에 실입주할 경우 취득세 50% 감면, 재산세 5년간 37.5% 감면이라는 큰 혜택을 주고 있습니다. (2012년 전까지는 취득세 100% 면제였다고 합니다)

 

4.6%의 취득세 중 2.3%의 감면이면 결코 작은 금액이 아니더라구요. 예를 들어 분양금액이 4억이라면 취득세 1,840만원 중 50%인 920만원을 감면 받을 수 있습니다. 

 

그러나 신규 분양이 아니라 이미 지어진 지식산업센터를 매수하는 경우라면 이 두가지의 세제혜택을 받을 수 없습니다. (저도 기존의 지식산업센터를 매수한 경우라 세제혜택을 받지 못했습니다) 위에서도 말씀드린 것 처럼 신규 분양이라고 하더라도 2022년 12월까지 입주를 해야 받을 수 있는 혜택입니다만 추가로 더 연장될 수 있다는 의견도 많습니다. 하지만 아직 확실한 정보가 아니기 때문에 신규 분양을 받았다고 해도 실제 입주 날짜가 2023년으로 넘어간다면 받을 수 없는 혜택이니 분양 받기 전 완공 날짜, 입주 날짜 등을 꼼꼼히 확인해 보시는 것이 좋을 것 같습니다.

 

2) 대출 혜택

본인의 신용도에 따라 다르지만 최소 70%에서 최대 90%(평균 80%)까지 1금융권에서 대출이 가능합니다. 저의 경우에도 90%의 대출을 받고 매수할 수 있었습니다. 

 

3) 부동산 규제 제외: 1가구 2주택에 포함X

지식산업센터는 아파트나 오피스텔 처럼 1가구 2주택에 포함되지 않습니다. 그래서 중과세가 없고 청약과도 전혀 무관합니다. 양도세 중과 대상X, 종합부동산세X, 전매 제한X 등 정말 많은 세제 혜택을 볼 수 있습니다.

 

 

4. 지식산업센터 세제혜택을 받기 위한 조건

1) 5년 동안 의무사용할 것

2) 5년 이내에 임대를 주거나 매매를 하면 안됨

3) 부득이 하게 위 조건을 충족하지 못할 시 혜택 받았던 세금을 추징함

 

*간혹 세제혜택 받은 부분을 추징 당하고(토해 내고) 임대사업을 하는 케이스도 있음.

 

5. 지식산업센터 입지: 산업단지 vs 일반단지

이 부분은 본인의 사업지, 주거지, 업종 등을 고려해서 선택하시면 좋을 것 같습니다.(투자용 제외)

 

입지는 크게 산업단지와 산업단지가 아닌 일반입지로 나뉠 수 있습니다. 산업단지는 매수 시와 입주 후에도 지자체의 규제를 받습니다. 등록해 놓은 입주가능업종으로 대부분의 수익이 발생해야 하고 실제로 매출이 나오는지 실사를 나옵니다. 매도할 때도 신고를 해야하는 등 여러가지 규제 속에 자유롭지 못한 부분이 있지만 산업단지 안의 인프라, 동종 업종 간의 협업 기회, 그리고 가격 면에서 메리트가 있다는 생각이 들었어요.

 

저는 경기 지역에 거주 중이라 '성남 산업단지'를 알아봤는데요, 실입주 기준으로 가성비가 전국에서 최고라는 생각이 들었습니다. 당시 분양가가 평당 500만원 정도였고 앞으로 몇 년은 신규 분양 계획이 없기 때문에 시세차익 면에서도 훌륭해 보였습니다. 하지만 그 어느 산업단지보다 융통성이 부족하고 규제가 강한 지역이라 패스했습니다.

 

서울지역의 산업단지로는 '구로'와 '가산'이 있습니다. 서울 일반단지에 비해 아직 가격적인 메리트가 있고 실제로 임장을 가보니 예전에 제가 알던 구로동, 가산동의 이미지가 아니었습니다. 본인의 업종이 산업단지에 입주 가능한 업종이고 주위에 같은 업종이 몰려 있어 시너지를 내고 싶다면 적극 추천하고 싶은 위치입니다.

 

일반 입지로는 경기권에서 광명, 안양, 별내 등, 서울권에는 성수, 영등포, 가양, 문정에 임장을 다녀왔습니다. 산업단지와 비교해서 규제가 덜한 장점이 있지만 가격은 크게 2배이상 더 높더라구요. 저는 이 중 성수를 선택했습니다.

 

6. 성수를 선택한 이유 3가지

1) 시세차익: 현재는 평당 가격이 많이 올라있는 상태이긴 하지만, 강남과 가까운 거리의 성수동은 앞으로 더 오를 가능성이 보여 시세차익을 생각했습니다. 영동대교를 건너면 바로 강남과 이어지는 교통의 편리함으로 강남에 있던 많은 회사들이 이주해 온다고 합니다. (수요가 꾸준한 위치)

 

2) 대중교통의 편리성: 이 부분은 지식산업센터에 입주한 경험자들의 조언을 따랐던 부분인데요. 본인보다 직원들의 출퇴근 편의성을 생각해야 한다고 합니다. 보통 대표는 자가용으로 출퇴근을 하지만 직원들은 대중교통을 이용하는 경우가 많기 때문입니다. 저의 경우 지금은 1인 기업으로 운영하지만 점차 직원의 필요성이 있을 수 있고 또 업무상 사무실에서 미팅을 할 때도 대중교통의 편리함은 중요한 부분인 것 같습니다. 지하철역에서 도보 5~6분 거리의 입지였기에 선택했습니다.

 

3) 환금성: 제가 계약한 평수는 실평수 10평대 초반(계약평수 대략 24평)의 소형인데요, 이렇게 작은 평수는 매물이 거의 없습니다. 있다 해도 바로 바로 계약이 되는 분위기에요. 이런 현상은 추후 제가 매도를 할 때도 환금성이 좋을 것이라고 생각했습니다.

 

 

7. 지식산업센터 왜 꼭 해야 할까?

1) 사무실 월세 보다 저렴하게 사옥 마련

요즘 온라인 사업하시는 분들 많으실 테지만 온라인 사업이 확장되면 오프라인 사무실은 반드시 필요하게 되어 있구요, 그 외에도 오프라인 사무실이 꼭 필요하신 업종들도 많습니다. 본인의 건물에서 사업한다면 가장 좋겠지만 대부분은 임차계약을 하고 매월 월세를 내는 방식일 거에요. 매월 사라지는 월세를 내는 대신 지식산업센터를 분양 혹은 매수해서 이자만 낸다면, 월세보다 훨씬 저렴하게 내 사무실, 내 사옥을 마련할 수 있습니다.

 

내 사옥이라고 해서 꼭 (통)건물을 사야하는 것이 아닙니다. 잘 지어진 건물에 내 지분(호실)을 사서 들어가시면 내 사옥이 되는 것입니다. 요즘 뜨고 있는 스타트업, 의류 회사, IT업종, 광고, 디자인 회사들 다양한 업종이 입주해 있구요. 최근 전자상거래업도 입주가 가능해진 만큼 저처럼 1인 기업을 하시는 분들에게도 큰 기회라는 생각이 듭니다.

 

2) 원금 상환X

처음 대출 발생시 3년 단위로 계약을 합니다. 3년이 지난 뒤 동일 은행에서 연장 혹은 조건이 더 좋은 다른 은행으로 대출을 이전하여 기존 대출을 말소하고 새로운 대출을 일으키는 방식이기 때문에 원금을 상환할 일이 없습니다. 즉, 매도 전까지 이자만 내고 사용 가능. 

 

3) 쾌적한 환경

새로 지은 건물이나 리노베이션한 건물이 아니라면 건물 컨디션이 좋기 어렵습니다. 특히 화장실 이용이 불편하고 건물 안에 편의시설이 없는 건물들도 많습니다. 하지만 지식산업센터에는 건물을 관리하는 업체가 따로 들어와 있어 저렴한 관리비로 건물 관리가 잘 될 뿐만 아니라, 편의점, 식당, 부동산, 커피숍, 은행, 세무사 사무실, 변호사 사무실 등의 편의시설이나 업무지원시설이 다양하게 입주해 있어서 업무에 집중할 수 있는 쾌적한 환경입니다.

 

4) 지금 할 수 있는 최고의 마지막 부동산 투자방법

부동산 규제와 대출규제가 심한 지금 주거형 부동산 투자는 실질적으로 어렵습니다. 하지만 아직은 규제의 손길이 닿지 않은 사각지대에 놓여있기 때문에 나의 자본을 적게 들이고도 투자할 수 있는 마지막 방법이라는 생각이 듭니다. 현재 평균 80%의 대출이 가능한 상품은 전무후무하기 때문이에요. 

 

 

 

이러한 현실을 반영해서 전국적으로 지식산업센터가 우후죽순 생겨나는 추세이긴 하지만, 정확한 입지 분석을 통해 본인이 사용할 실입주용 사무실 혹은 사옥을 마련하기에는 최적기라고 생각합니다. 이렇게 좋은 혜택을 정부에서 지원하다 보니 편법으로 투자용 매수를 하는 분들도 많습니다. 그래서 인지 머지 않이 지식산업센터도 규제가 들어오지 않을까라는 개인적인 생각입니다.

 

아직 이런 제도, 이런 방법이 있는지 몰라서 못하시는 분들이 많은 것 같아요. 더 늦기 전에, 규제의 손길이 닿기 전에, 월세보다 더 저렴한 이자만 내면서 본인의 사무실이나 사옥을 마련해 보시는 것을 적극 추천드립니다!!

 

궁금한 부분이 있으시다면 댓글 남겨주세요. 제가 아는 선에서 답변 드리도록 하겠습니다 :)

 

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